Kwestię przekształcenia ziemi rolnej na budowlaną rozpatrzymy na podstawie działki, której powierzchnia nie przekracza powierzchni 1 ha. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego tylko działki do takiej powierzchni można zakupić swobodnie i nie trzeba na nich prowadzić działalności rolniczej prze kolejne 5 lat.
Przekształcenie działki rolnej na budowlaną na wsi lub w mieście
Zakup działki rolnej z zamiarem postawienia na niej nieruchomości jest atrakcyjny pod względem finansowym – działki rolnicze są dużo tańsze niż budowlane. Jednak należy pamiętać, że procedura przekształcenia będzie wiązać się z przymusem przejścia przez odpowiednie procedury a także poniesienia kosztów. Odrolnienie działki rolnej przeznaczonej na działalność rolniczą można podzielić na dwa etapy. W pierwszym z nich należy starać się o zmianę MPZP czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Drugi etap będzie polegał na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
Pierwszym krokiem będzie zorientowanie się czy teren, na którym znajduje się rzeczona nieruchomość jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Takiej informacji poszukujemy w urzędach miasta lub gminy. Jeżeli działka objęta jest MPZP wówczas należy wystąpić o jego zmianę. W tym wypadku należy na pewno uzbroić się w cierpliwość, ponieważ rozpatrzenie wniosku nie jest określony żadnym terminem. Liczymy jednak na to, ze dany urząd i odpowiedni wójt, burmistrz lub prezydent nie pozwolą nam na zbyt długie oczekiwanie. W związku z tym w danym urzędzie składamy wniosek o zmianę MPZP. Jego forma nie jest określona przepisami, ale na pewno musi zawierać imię i nazwisko wnioskodawcy, wszelkie informacje na temat nieruchomości oraz uzasadnienie. W przypadku uzasadnienia chęci przekształcenia ziemi rolnej na budowlaną w mieście warto powołać się na fakt, że w związku z miejskim charakterem okolicy nie może ona być przeznaczona na produkcję rolną. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych warto powołać się na wartość produkcyjną danego gruntu. Zgodnie z przepisami “Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”. Jeżeli nasz grunt jest sklasyfikowany poniżej III klasy wówczas gmina może sama podjąć decyzję od odrolnieniu. W przypadku gruntów sklasyfikowanych w kategoriach I – III gmina musi wystąpić z wnioskiem do ministerstwa rolnictwa.
Wszelkie wymagania dotyczące przekształcenia ziemi rolnej na budowlaną poprzez zmianę MPZP określają urzędy właściwe dla położenia nieruchomości. Często udostępniają one wzory formularzy, które mogą być pomocne w złożeniu wniosku. Złożyłeś wniosek? Teraz wystarczy czekać. Wnioskodawca nie ma żadnego wpływu na tempo jego rozpatrywania. Cały proces może trwać nawet kilka lat.
Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną w 2019 i 2020 roku – decyzja o warunkach zabudowy
Na obszarach gdzie nie obowiązuje MPZP wystarczającym jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – WZ-tkę. Działka musi jednak spełniać parametry określone w Art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym:
„- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
– teren ma dostęp do drogi publicznej;
– istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
– teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
– decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.”
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Jeżeli udało się nam zmienić miejscowy plan zagospodarowania lub otrzymaliśmy warunki zabudowy to kolejnym etapem przekształcenia ziemi rolnej na budowlaną będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Wymaga to uzyskania decyzji zezwalającej na zaniechanie dotychczasowej produkcji rolnej lub leśnej i rozpoczęcie innego użytkowania tego gruntu. W zależności od jakości odralnianego gruntu musimy uzyskać zgodę administracyjną, czyli zezwolenie lub decyzję o charakterze deklaratoryjnym, czyli taką, która nie będzie odmowna. Pod decyzję administracyjną podlegają grunty:
– grunty o glebach pochodzenia mineralnego i organicznego klas I, II, III, IIIa, IIIb;
– użytki w klasach IV, IVa, IVb, V i VI z gleb pochodzenia organicznego;
– grunty, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2–10 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (np. – pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych);
– gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne.
Użytki rolne sklasyfikowane jako IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzone z gleb pochodzenia organicznego otrzymają decyzję zezwalającą. Decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej nie wymagają działki o glebach w klasie IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.
Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną 2019 i 2020 roku
Przekształcając ziemię rolną na budowlaną trzeba się liczyć z poniesieniem kosztów. Uzyskując decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej będziemy zobowiązani do wniesienia opłaty jednorazowej oraz opłat rocznych. Opłaty dotyczą działek rolnych o glebach pochodzenia organicznego klas: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V i VI oraz użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego klas: I, II, IIIa, IIIb. Działki o glebach pochodzenia mineralnego klas: IVa, IVb, V i VI są wyłączone z opłat.
Koszty opłat różnią się od siebie oczywiście w zależności od jakości gleby. Przykładowo wyłączenie 1 ha gruntu rolnego w klasie pierwszej będzie kosztowało 437175 zł jednorazowo. Koszt ten pomniejszony jest o wartość gruntu w danej lokalizacji ustalanej na podstawie cen rynkowych. Dodatkowym kosztem jaki będziemy musieli ponieść będzie opłata roczna w wysokości 10 proc. opłaty jednorazowej uiszczanej przez 10 lat jeżeli mamy do czynienia z trwałym wyłączeniem z produkcji rolnej. W przypadku nietrwałego wyłączenia opłatę uiszcza się przez cały okres wyłączenia ale nie dłużej niż 20 lat.
