Podział dużej działki na mniejsze grunty może być bardzo opłacalny. Sprzedaż kilku mniejszych działek pod zabudowę jest zwykle łatwiejsza i bardziej dochodowa. Jak jednak podzielić działkę w praktyce? Opisujemy kolejne etapy podziału nieruchomości.
I ETAP – wstępny plan podziału nieruchomości
Przed złożeniem w urzędzie gminy wniosku o podział nieruchomości trzeba sporządzić wstępny plan podziału na mapie zasadniczej lub kopii mapy katastralnej uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu.
Mapę można uzyskać w starostwie powiatowym, w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Wstępny plan można sporządzić samodzielnie. Nie jest to jednak proste zadanie (trzeba na przykład wytyczyć drogi dojazdowe do nieruchomości), zalecane jest więc powierzenie tego zadania geodecie.
Średni koszt opracowania takiego planu przez profesjonalistę to 300-400 zł.
Ten wstępny plan podziału działki powinien wskazywać:
- granice nieruchomości podlegającej podziałowi;
- jej oznaczenie według danych z ewidencji i księgi wieczystej;
- powierzchnię dzielonej nieruchomości;
- granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu naniesione w kolorze czerwonym;
- propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej – w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej.
II ETAP – wniosek o zaopiniowanie planu podziału działki
Wniosek należy złożyć w urzędzie gminy, w wydziale geodezji i kartografii. Do wniosku dołącza się:
- dokumenty potwierdzające tytuł własności (odpis z księgi wieczystej, akt notarialny nabycia nieruchomości, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku);
- aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków;
- kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli została wydana, a gmina nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego);
- trzy egzemplarze projektu.
Przed zatwierdzeniem podziału działki wójt, burmistrz lub prezydent miasta musi zbadać jego cel (zwykle jest to uzyskanie korzystniejszych warunków przestrzenno-użytkowych) oraz zamierzony sposób wykorzystania nowo powstałych nieruchomości.
Opinię w sprawie proponowanego podziału nieruchomości wyraża w formie postanowienia, na które przysługuje w ciągu siedmiu dni od daty doręczenia zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego. Zażalenie składa się za pośrednictwem organu, który wydał postanowienie.
Rozstrzygnięcie samorządowego kolegium odwoławczego może być zaskarżone do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do NSA.
III ETAP – projekt podziału nieruchomości
Pozytywna opinia na temat wstępnego planu podziału nieruchomości daje podstawę do sporządzenia właściwego projektu podziału nieruchomości, który tym razem musi wykonać geodeta z uprawnieniami (do dokonywania rozgraniczeń i podziałów nieruchomości oraz sporządzania dokumentacji do celów prawnych).
Do jego obowiązków na tym etapie należy między innymi wytyczenie granic, określenie punktów granicznych, oznaczenie podziału na odpowiedniej mapie. Opracowane dokumenty geodeta składa do właściwego dla danego obszaru ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Musi uzyskać klauzule o zgodności ze sztuką opracowywania takiej dokumentacji i przyjęciu do zasobu. Dopiero bowiem dokumenty przyjęte do zasobu mogą stanowić podstawę do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału.
Cena za czynności geodezyjne nie jest ustalona odgórnie, warto więc zadać sobie trud poszukania geodety, który swoje usługi wycenia rozsądnie. Przeciętny koszt zlecenia tego typu usługi to 2000 zł za podział nieruchomości na dwie działki.
IV ETAP – wniosek o podział nieruchomości
Wniosek o podział nieruchomości składa się ponownie do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Dołącza się do niego:
- dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
- wypis i wyrys z katastru nieruchomości;
- obowiązującą w dniu złożenia wniosku decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział;
- wstępny projekt podziału (z wyjątkiem sytuacji, gdy podział ma być dokonany niezależnie od planu miejscowego);
- dokumentację geodezyjną, na którą składa się:
– protokół z przyjęcia granic nieruchomości podpisany przez właściciela (użytkownika wieczystego) wnioskującego o podział oraz przez właścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości sąsiednich,
– mapa z projektem podziału,
– wykaz zmian gruntowych,
– wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej; - pozwolenie na podział wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków – gdy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków.
Jeżeli osoba ubiegająca się o podział nie złoży któregokolwiek z wymaganych załączników, urząd wezwie ją do uzupełnienia wniosku w ciągu siedmiu dni od doręczenia wezwania.
Jeśli wniosek zostanie uzupełniony w wyznaczonym terminie, będzie uznany za kompletny w chwili złożenia. Ma to istotne znaczenie dla liczenia ustawowego terminu do wydania decyzji zatwierdzającej podział (nie powinien być dłuższy niż dwa miesiące).
W przeciwnym razie organ pozostawi wniosek bez rozpatrzenia, o czym poinformuje wnioskodawcę. Gdy wnioskodawca uzna, że pozostawienie wniosku bez rozpoznania było nieuzasadnione, może złożyć skargę na bezczynność organu do samorządowego kolegium odwoławczego.
V ETAP – ostateczna decyzja zatwierdzająca podział
Postępowanie w sprawie podziału nieruchomości kończy się z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna (minie termin odwołania się od niej). W sferze prawnej pojawiają się wówczas wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu, dla których mogą być założone odrębne księgi wieczyste i które mogą być zbyte na odrębną własność. Gdyby grunt nie został podzielony geodezyjnie, można by sprzedać tylko udział w prawie własności czy użytkowania wieczystego.
VI ETAP – wpisy w księdze wieczystej, katastrze nieruchomości
Ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchmości na mniejsze działki (lub inna decyzja o równoważnym skutku czy też orzeczenie sądu) stanowi podstawę do dokonania stosownych wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości oraz naniesienia zmian na gruncie.
Zmiana w katastrze nieruchomości dokonywana jest z urzędu (bez wniosku właściciela). Organ, który wydał decyzję, zobowiązany jest przesłać jej odpis do starosty prowadzącego ewidencję gruntów w terminie 30 dni od daty uzyskania przez decyzję waloru ostateczności. Starosta wprowadza do ewidencji zmiany wynikające z decyzji oraz dołączonych do niej dokumentów.
Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej dokonywane jest na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) podzielonego gruntu. Musi on wystąpić o założenie nowych ksiąg dla wydzielonych działek (opłata 60 zł za każdą) i wpisanie prawa własności lub użytkowania wieczystego (200 zł). Do wniosku dołącza się decyzję o zatwierdzeniu podziału nieruchomości wraz z dokumentacją geodezyjną.
Na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości uprawniony geodeta wyznacza i utrwala znakami granicznymi na gruncie nowe punkty graniczne, a następnie sporządza stosowny protokół. Dokumenty geodezyjne opracowane w toku tych czynności podlegają włączeniu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.
Podstawa prawna:
- ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. DzU nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późn. zm.)
- rozporządzenie Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (DzU nr 268, poz. 2663)
